Les Caves et les Sous-sols comme Espace Habitable
Directives et Impact Commercial
La classification des caves et des sous-sols en tant qu’espaces habitables, divers critères spécifiques sont à prendre en compte.
Voici une analyse approfondie :
Différenciation entre Cave et Sous-sol
La distinction entre une « cave » et un « sous-sol » repose sur leur position par rapport au niveau de la rue :
– « Cave » : Plus de la moitié de cet étage se trouve sous le niveau de la rue.
– « Sous-sol » : Plus de la moitié de la hauteur de cet étage est au-dessus du niveau de la rue.
Pour une Utilisation en Tant qu’Espace de Vie
1 : Conformité Structurelle
La considération d’une cave ou un sous-sol comme un espace habitable. Cela implique la mise en place d’une ventilation adéquate, d’un système de chauffage approprié et d’une finition de qualité pour créer un espace de vie confortable.
Les sols en béton froid, non fini, et les problèmes d’humidité, excluent une structure de cette nature en tant qu’espace habitable.
Exemple, une « cave » est conçue à l’origine pour servir d’abri à vélos ou de local technique avec des systèmes tels qu’une pompe à chaleur ou un système de récupération de chaleur. Elle ne peut pas être considérée comme une « surface habitable ».
2 : Hauteur Minimale de 2 Mètres
Un espace habitable doit avoir une hauteur minimale de 2 mètres, mesurée du sol de finition jusqu’au plafond.
Cette mesure doit être continue, sans interruptions ou découpes.
Un « sous-sol » ou une « cave » aménagée, il est impératif de mesurer la hauteur d’au moins 2 mètres à l’aide d’un instrument de mesure.
Cette mesure s’effectue sur le sol fini, qu’il s’agisse de moquette, de stratifié, etc.
3 : Dispense des Codes de Construction
La présence ou l’absence d’une ouverture extérieure (fenêtre) ne détermine pas la classification de « sous-sol » ou de « cave » en tant qu’espace habitable.
Les codes de construction prescrivent un éclairage minimal par lanterneau. Dans le calcul de la surface habitable, ce critère n’est pas pris en compte pour les sous-sols et les espaces souterrains. Si les autres critères sont respectés, un espace dépourvu de lumière naturelle peut être considéré comme une surface habitable.
4 : Mesure entre les Poutres
Lorsque des poutres traversent le plafond d’une cave ou d’un sous-sol. La mesure de la hauteur est prise entre le sol et la partie inférieure des poutres.
Cette directive a une exception : si les poutres sont suffisamment espacées pour permettre la création de pièces distinctes sous chacune d’elles, cette mesure ne s’applique pas.
5 : Tolérance pour les Sous-sols de Faible Hauteur
Dans certaines situations, un « sous-sol » dont la hauteur minimale de 2 mètres n’est pas atteinte (par exemple à Amsterdam) peut être considéré exceptionnellement comme un espace habitable, à condition qu’il soit raisonnablement habitable.
Cependant, cette tolérance ne s’applique que si la maison n’est composée que de ce sous-sol et pas partiellement d’autres étages.
Impact sur le Marché Influence de la Lumière du Jour sur la Valeur
La présence de lumière naturelle a un impact significatif sur la valeur d’une cave ou d’un sous-sol en tant qu’espace habitable. Plus il y a de lumière du jour, plus la qualité de l’espace de vie augmente, ce qui se reflète dans sa valeur sur le marché.
Comparaison avec les Espaces Hors Sol
Un « sous-sol » ou une « cave » aménagé peut avoir une valeur au mètre carré supérieure à celle d’un espace hors sol, en fonction de facteurs tels que la qualité de la conception intérieure et l’emplacement.
Il est important de noter que les considérations relatives à la conformité structurelle, à la hauteur minimale, à la lumière naturelle et à d’autres critères ont un impact sur la valeur d’une propriété avec un « sous-sol » ou une « cave » aménagé.
Pour une évaluation précise de la valeur, il est essentiel de comprendre ces critères et leur influence sur le marché immobilier.
Intégration du Sous-sol dans la Surface Utile
Il est possible d’intégrer le sous-sol dans la surface totale de la propriété.
Cette surface englobe divers éléments:
– La surface habitable,
– Les annexes comme une buanderie, un balcon, une véranda, un grenier ou une cave.
Ces ajouts doivent être destinés exclusivement à l’occupant de la résidence et avoir une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre.
Si nécessaire, des travaux d’aménagement peuvent être entrepris pour se conformer à ces critères.
Conversion du Sous-sol en Espace de Vie
Pour rendre un sous-sol habitable, il est essentiel de se conformer à la réglementation concernant l’accessibilité des lieux.
Les points à prendre en compte incluent :
– L’assainissement de la pièce
– L’apport adéquat en lumière naturelle
– La configuration optimale des espaces
– Une isolation thermique efficace
– Un drainage approprié
– L’agencement global de la surface totale
– Une ventilation adéquate
– La mise en place de divers raccordements (eau, électricité…).
Législation et Habitabilité du Sous-sol
Comme pour tout projet d’aménagement, il est impératif de respecter les règles d’urbanisme établies.
Ces règles prennent en compte des éléments tels que :
– Les normes de salubrité
– L’utilisation des espaces (y compris la hauteur sous plafond…)
– La sécurité
– L’assainissement.
En termes de procédures administratives :
– L’obtention d’une autorisation sanitaire est requise de la part de la mairie
– Dans le cas de logements en copropriété, l’approbation du syndicat de copropriété est nécessaire.
Pour des superficies comprises entre 5 et 20 mètres carrés, une déclaration préalable de travaux est exigée.
Au-delà de cette superficie, l’obtention d’un permis de construire est généralement nécessaire pour mener à bien les travaux.
Pièce en sous-sol : peut-on la louer ?
Il est strictement interdit de louer une pièce en sous-sol, à but lucratif ou à titre gratuit, conformément au Code de la santé publique. Cette interdiction reste valable en toutes circonstances, même si des travaux d’aménagement ont été réalisés. Des peines peuvent être activées à l’encontre du propriétaire, semblablement les occupants sont susceptibles d’être expulsés. Le bailleur est responsable de trouver une solution de relogement pour ses locataires.